USA

7:07PM Monday, Jun 20, 2005

Крис Экономоу, еще не так давно снимавший квартиру, – теперь счастливый владелец односпального кондоминиума, наслаждающийся великолепным видом на Сан-Франциско и очень довольный повышением на 80 тыс. долларов стоимости его недвижимости, которую он приобрел год назад за 435 тыс. долларов.

Свою удачу он относит за счет так называемых interest-only моргиджей – весьма популярных (и рискованных!) займов, которые позволяют заемщикам на протяжении нескольких лет вносить относительно небольшую месячную плату и, таким образом, дают им возможность угнаться за быстро растущей стоимостью жилья на таких дорогостоящих рынках, как район Сан-Франциско-Бэй. Экономоу подсчитал, что, взяв interest-only моргидж вместо стандартного 30-летнего с фиксированным процентом ("интересом"), он экономит в месяц до 1000 долларов.

"Если бы не этот моргидж, я до сих пор продолжал бы снимать квартиру, – поясняет Экономоу. – Цены на жилье так высоки, что это практически единственный способ для таких молодых людей, как я, приобрести собственный дом или кондо".

Основанные на предположении о постоянном росте стоимости жилья, interest-only моргиджи представляет собой, с точки зрения домовладельцев, привыкших к обычным займам с фиксированным процентом, азартную игру, в которую они ни за что бы не стали играть. В отличие от стандартных 30-летних моргиджей, interest-only займы обычно не требует выплаты "принципала" (основного капитала) в период от трех до семи лет, что существенно снижает сумму депозита и облегчает получение займа.

Но финансовая "огневая мощь" таких займов оказывает влияние на всех домовладельцев. Interest-only моргиджи тянут вверх и так уже заоблачные цены на жилье, что угрожает рынку недвижимости крахом, который приведет к спаду экономики всей страны.

"Когда данный рынок начнет выравниваться, это будет болезненный процесс, – говорит Эдвард Лимер, профессор экономики Калифорнийского университета, который последние три года постоянно предупреждает об опасности, подстерегающий раздутый пузырь калифорнийского рынка жилья. – Заемщики позволяют себе то, что не должны были позволить, да и заимодавцы тоже".

Растущий интерес к указанным моргиджам отражает существенный сдвиг в представлении многих американцев о собственном доме. Теперь дом для них – это не место, где они надеются прожить до старости, а часть их инвестиционного портфолио – вложения капитала, дающего в последние годы гораздо лучшую отдачу, чем рынок ценных бумаг. Согласно данным Калифорнийской ассоциации строительной индустрии, только в одной Калифорнии суммарная стоимость частного жилья с 2000 года выросла на впечатляющий триллион долларов.

Даже те заемщики, которые в состоянии выплачивать более высокий месячный взнос по обычному моргиджу, предпочитают брать interest-only займы, чтобы иметь больше свободных денег для инвестиций в пенсионные планы, фонды колледжного образования или на крупные покупки.

"Заемщики сейчас больше разбираются в том, что представляет из себя моргидж, – говорит Марк Кэррингтон, начальник отдела информации в моргиджной фирме LoanPerformance. – Они используют их как один из инструментов в общем финансовом планировании".

Бухгалтер Патрик Даффи советует своим клиентам брать interest-only моргиджи, если они планируют жить в купленном доме не более семи лет. "Если вы собираетесь пользоваться им короткое время, зачем понапрасну тратить деньги?" – замечает Даффи, который сам финансирует два своих дома с помощью вышеупомянутых займов.

Калифорния, где цены на жилье самые высокие в стране, стала настоящим "граунд-зиро" для interest-only моргиджей, – особенно в районе Сан-Франциско-Бэй, где более половины купивших жилье после 2003 года финансировали свою покупку такого рода займами. По данным LoanPerfoprmance, аналогичная картина наблюдается на других горячих рынках недвижимости – во Флориде, Неваде и Аризоне.

Эта покупательская лихорадка в сфере недвижимости напоминает профессору экономики Йельского университета Роберту Шиллеру манию, охватившую рынок ценных бумаг во время интернетовского бума конца 90-х годов, – он подробно проанализировал этот период в свой вышедшей в марте 2000 года книге "Иррациональное богатство".

Недавно Шиллер выпустил второе издание этой книги, добавив в нее главу, в которой предупреждает, что рынок жилья создает такого же рода "инвестиционный пузырь".

Если произойдет резкое падение стоимости жилья, то interest-only моргиджи могут обернуться тяжелым финансовым бременем для заемщиков, у которых окажутся дома, стоящие меньше, чем размер из долга.

Также рискованным является и "регулируемый процент", часто включаемый в эти моргиджи. Если базовый заемный процент будет продолжать расти, то месячная плата будет повышаться, даже если стоимость жилья пойдет вниз.

Такие двойные финансовые тиски могут привести к тому, что заемщики начнут опаздывать с месячной выплатой займа, а в худшем случае им придется выселиться из своих домов. Это может привести к массовому выставлению такого жилья на торги (foreclosure) – подобное уже произошло в конце 80-х годов, когда правительству пришлось за счет денег налогоплательщиков спасать сберегательно-заемные банки.

Ревизоры банка Федерального резерва настолько обеспокоены создавшейся ситуацией, что открыто говорят о "пузырях", возникших в ряде региональных рынках недвижимости, и обсуждают возможность принятия новых правил, регулирующих выдачу займов.

Interest-only моргиджи до сих пор были благом для покупателей жилья, потому что в большинстве районов страны стоимость жилья выросла настолько, что они, по крайней мере на бумаге, обогатились, хотя их задолженность по моргиджам практически осталась той же.

Например, средняя продажная цена односемейного дома в районе Сан-Франциско-Бэй в первые три месяца текущего года составила 689 тыс. долларов, что на 45 проц. выше, чем в конце 2001 года (476 тыс. долларов).
Иными словами, если некто в 2001 году приобрел в этом районе средней стоимости дом за счет interest-only моргиджа, то он, возможно, "наварил" 213 тыс. долларов – сумма, достаточная для того, чтобы приобрести за наличные новый дом во многих не столь горячих районах страны.

Экономоу с нетерпением ждет 2007 года, когда он должен будет начать выплачивать принципал. Он надеется, что к тому времени его кондо настолько вырастет в цене, что он сумеет его продать и купить жилье большей площади.

"Конечно, я не исключаю, что стоимость моего кондо может снизиться, – признается Экономоу. – Но я думаю, что стоит рискнуть. Во всяком случае, до сих пор риск себя оправдывал".

Смотрите также: В мире, Бизнес, Общество, Спорт, Искусство, Авто, Hi-Tech, Здоровье, Путешествия, Вокруг света, Россия

Рассылки:
  Новости-почтой
  TV-Программа
  Гороскопы
  Job Offers
  Концерты
  Coupons
  Discounts
  Иммиграция
  Business News
  Анекдоты
Многое другое...